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能否善意取得共有财产案的律师代理意见

时间:2018-08-02 10:36:12   tags:

    购买他人共同租赁厂房及共有厂内设备,在其他共有人不知情的情况下能否适用善意取得共有财产?况且有证据显示购买人对共有情况是明知……
    民事代理词:

    审判长、审判员:

    山东康桥(临沂)律师事务所接受原告卢XX委托,指派我作为本案[(2013)临兰民初字第6173号]原告卢XX的诉讼代理人。根据本案事实材料及相关法律规定,提出如下代理意见,供合议庭审判该案时参考。
    一、原告卢XX系争议厂房的租赁权人及争议设备的所有权人。
    1、诉争厂房系原告卢XX与出租方签订,这有书面的《厂房租赁协议》。租赁协议中出租方系马XX,承租方是原告卢XX本人。租赁期间自2013年7月1日至2018年7月1日,租赁协议内容中并无允许原告卢XX转租他人的约定。
    2、诉争设备价值巨大并非普通动产,均系以原告卢XX名义与厂方签订购买合同。这些设备包括两台压机(一台价值220000元,另一台价值270000元),一台3T叉车(价值60200余元)及一台导热油锅炉(价值33000元)。其中的两台压机及锅炉均已安装固定在厂房之内(财产保全时有现场照片为证),3T叉车也在厂房内正常使用。
    庭审中被告及第三人均对原告卢XX系上述财产的共有权人(所有权类型中的一种)这一事实予以认可,这从被告及第三人的答辩中可以证实。
    二、第三人李XX无权单方处分争议的厂房及设备。
    第三人李XX与原告卢XX系合伙关系,争议厂房及设备系双方共有的重要财产,非经他方同意,任何一方均无权处分。特别值得注意的是,厂房系租赁的他人房产,未经他人同意不得转租,更谈不上厂房的转让。
    而第三人李XX系在欺瞒着原告的情况下,将厂房及设备转让给被告XXX的。这从厂房及设备被擅自处分后原告卢XX与第三人李XX进行交涉时手机通话内容中得到充分的证实(有原告提供的录音证据为证)。从该录音中可知,第三人李XX在擅自处分财产后对权利人卢少红谎称系其婊弟(被告的证人之一贾XX)瞒着他将厂房及设备卖掉的。
    三、被告在购买厂房及设备时并非善意,依法不能取得厂房租赁权及设备所有权。
    (一)被告XXX在购买涉案厂房及设备时,购买价值与实际价值差额近二十万元,并非以合理价格购买。
    庭审中第三人李XX认可出售厂房及设备时总价值在85万余元。而XXX只花了66.5万元,与实际价值差额近20万元。
    (二)被告XXX在购买厂房及设备时,主观上并非善意。
    1、从被告XXX的答辩状中可知,在其与第三人李XX签订转让协议时,涉案机器设备的购买合同都一并交给了被告XXX。也就是说,XXX在签订转让协议时明知价值不菲的机器设备的购买方姓名,是原告卢XX而非第三人李XX。卢少红作为设备的所有权人(最起码是所有权人之一)以及第三人李XX无权处分这些机器设备的事实,被告XXX是再明白不过的。
    2、特别关键的是,价值49万元的两台压机设备、价值3.3万元的锅炉设备是安装固定在厂房之中的,价值6.02万元的叉车也正在厂房内正常使用。而从庭审中被告XXX称转让价值包括早已支付的剩余半年租期租金的这一事实可以得知,被告XXX对原告卢XX与房东马XX签订的房屋租赁合同是明知的。
    3、在对上述两项事实知情的前提下,任一想购买整个厂房及厂房内机器设备的人,都能轻易判断出原告卢XX就是厂房和机器设备的所有权人(至少是共有权人)。
    4、即使真如被告XXX所说,其在签订厂房及厂房内的机器设备时不知有原告卢XX这一权利主体。那么,作为购买价值在80多万元的整个厂房和设备的被告XXX,在签订转让协议前也应尽合理注意义务,应该通过审查厂房的权利凭证(或租赁协议)来弄清厂房的承租人,进而可根据房院内物品属于房院主人(权利人)这一常识,得知厂房内的机器设备的权利主体至少应有原告卢XX。否则,被告XXX在购买时主观上存在重大过错,并无物权法上的善意可言。
    综上,第三人擅自转让共有的厂房、设备给被告XXX属于无权处分行为,被告XXX在受让厂房、设备时对第三人的无权处分行为是明知的,主观上并无善意可言。被告XXX主张的善意取得不能成立,依法应予返还给原告卢XX。根据我国物权法第一百零六条的规定,原告卢XX的诉求应予支持。
审判长、审判员,到他人房院内购买(或租赁)房院及价值巨大的机器设备,不审查转让方的权利手续而称自己为善意取得,真可谓前无古人。如果这种行为也叫“善”意受让,那么这世上就再无“恶”意可言。敬请合议庭综合审断,依法判决。
    此致

    临沂市兰山区人民法院
    原告卢XX代理人:刘学彬

山东康桥(临沂)律师事务所
2013年12月20日



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