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临沂律师:买卖房子八个不得不知道的法律知识

时间:2019-09-09 11:52:01   tags: 临沂律师 

  临沂律师:买卖房子八个不得不知道的法律知识

  一、房屋贷款保险费

  该险种保险标的一般指一次性付款或抵押贷款购买的产权房屋,只保房屋框架。负责赔偿因火灾、爆炸、洪水、泥石流等灾害对房屋造成的损毁。保险费率方面,各保险公司并无太大区别。有部分银行表示,只有公积金贷款购买的房子,才要求购买保险,一般的商业贷款可以不买此类保险。

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  央行颁布的《个人住房贷款管理方法》规定,以购买的房产作为按揭借款的抵押物的,购房借款人需在借款合同签订前办理房屋保险或委托贷款人(一般是银行)代办有关保险手续。即购房人需作为投保人为房屋投保,而按照《保险法》的规定,投保人要承担支付保险费的义务。

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  二、诚意金

  又称为“意向金”,在中介与买卖双方签订的合同中多有体现,购房者缴纳小额金额,属于当事人自发行为,且在缴纳后可直接抵扣购房款使用。诚意金的金额并没规定,完全是双方自愿自由约定。

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  在法律上并无诚意金一说!购房者在缴纳诚意金时,应该要特别注意书面协议的表述以及收据公章是否完好。另外,对于未取得预售许可证的楼盘提前收取诚意金的,应该引起警惕。如果楼盘存在一直无法获取预售许可证或者烂尾的风险,房企资金链断裂,可能会让您处于诚意金无法收回的境地。

  三、房产评估费

  所谓“房产评估费”是指银行在审批住房贷款时,对购房者抵押的房屋进行评估,以控制贷款风险,一般由第三方机构来执行。在上海、北京、深圳、南京等城市,向购房者收取房产评估费是很普遍的现象。一般银行都将房产评估作为贷款的前置条件,并会要求贷款人来承担这笔评估费用,由评估公司收取,收费标准一般是千分之一到千分之五这个范围。

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  2015年1月开始,发改委放开了包括房地产价格评估等在内的7项服务价格,要求严格遵守反垄断法等法律法规,本行业相关经营主体不得以任何理由限制服务、指定服务、或截留定价权。

  四、订金

  订金,又称预付款。初步达成协议后,双方进一步协商签订临时认购协议,买房支付订金即获取此期间的优先购买权。与“定金”不同,订金可退。认购协议签订前需要约定所选房号、面积、房屋单价、总价款和交房期限。在合同还尚未履行的情况下,不论是给付一方当事人违约还是接收方违约,预付款都要原数退还。

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  订金不受法律包含,定金才受法律保护。订金违约返还为单倍返还,订金违约返还为双倍返还。

  五、房贷利息费用

  贷款买房需要向银行支付一定的利息,贷款利息通常由首付金额、还款方式、贷款年限、贷款利率等因素共同决定。

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  不少银行接受提前还款的期限一般是还贷半年或者一年以后,借款人需要仔细阅读跟银行签署的贷款合同条款,如果没有达到规定期限,是需要额外支付一笔违约金的。不同银行违约金不同。而从借款人角度出发,处于还款初期的提前还款是比较划算的,而到了后期,因为已经偿还的大部分利息,提前还款就不划算了。

  六、抵押登记费

  在买房过程中,有一笔费用叫“抵押登记费”,虽然价格不高——住房每件80,非住房每件550,但是通常都是有购房者掏腰包。然而很多人不知道,这笔钱只能向房屋抵押权人银行或者开发商收取。

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  国家发改委、财政部《关于规范房屋登记费计算方式和收费标准等有关问题的通知》(发改价格[2008]924号)规定,“房屋登记向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的,只能向登记为房屋权利人的一方收取”,禁止银行转嫁成本。

临沂律师:买卖房子八个不得不知道的法律知识

  七、认筹金

  购房者表现出购房的诚意,需要通过缴纳“认筹金”来体现。缴纳认筹金后,购房者便获取了优先购买权,并在房价上享受一定比例的优惠。等正式开盘时,“认筹”者能以后先选房。然而,根据规定,任何形式的认筹都是开发商在没有取得预售许可前的非法活动,国家是明文禁止的。

  临沂律师提醒

  房地产商的提前认筹优惠大多是“水中月”“镜中花”,看起上去很美,但是却隐含的巨大风险、如延期开盘、提高房价、无法监管等等,一定要谨慎对待。

  八、定金

  定金,又称保证金。在合同签订或履行之前支付一定数额的金额作为担保的担保方式。定金的款项是退还不了的。定金缴纳的金额不能超过主合同金额的20%,也就是说,如果对方索要更多的金额作为定金时,你可以直接拒绝。

  临沂律师提醒

  当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。



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